موج گرانی مسکن در شهرهای بزرگ دنیا

الهام حمیدی- «بابا نوئل، امسال گرانی مسکن به ما هدیه داد» . این جمله‌ای است که ساکنان پایتخت‌های اروپایی، این روزها در اثر فشار افزایش قیمت مسکن، بر زبان می‌رانند.تازه‌ترین گزارش‌ها از پایتخت کشورهای بزرگ نشان می‌دهد قیمت مسکن در کشورهای دنیا با افزایش قابل‌توجهی مواجه شده است.

افزایش غیرطبیعی قیمت مسکن در برخی کشورها موجب نگرانی بسیاری از کارشناسان شده است.
به گفته کارشناسان، تحقیقات ثابت کرده است، بازار مسکن در بسیاری از کشورهای دنیا با افزایش قیمت روبه‌رو شده است. شاخص‌های جهانی قیمت مسکن نشان می‌دهند پس از دوره کوتاهی از رکود، این بازار در بسیاری از کشورها به حدی رونق گرفته که برخی قیمت‌ها بیشتر از ارزش واقعی مسکن رقم خورده است.
قیمت مسکن در آمریکا در سه ماه آخر سال گذشته به رشد سالانه 5/15درصد رسید که در طول 25سال اخیر چنین رشدی بی‌سابقه بود.قیمت مسکن در استرالیا در سه ماه آخر سال 2006 به بالاترین رشد خود در 15سال گذشته رسید و نسبت به همین زمان در سال قبل از آن ، 9/18درصد بیشتر شد.
ایتالیا و فرانسه نیز از افزایش ناگهانی قیمت مسکن در امان نمانده‌اند. گزارش‌ها نشان می‌دهد قیمت مسکن در این کشورها، از انگلستان هم پیشی گرفته است.در آمریکا، استرالیا، انگلستان، ایرلند و هلند قیمت مسکن به بالاترین حد خود نسبت به درآمد متوسط خانواده‌ها رسیده است.قیمت خانه‌های انگلیسی، ایرلندی و هلندی در‌حال‌حاضر 50درصد بیشتر از درآمد پنج ساله خانواده‌ها است که چنین نسبتی در 30سال اخیر سابقه نداشته است.آمارها نشان می‌دهد افزایش قیمت مسکن در این کشورها، به حد زیادی بوده است که در آمریکا خانه‌ها 23درصد بیشتر از ارزش واقعی، قیمت‌گذاری می‌شوند، این نرخ در استرالیا به 33درصد و در اسپانیا به 68درصد رسیده است.
کارشناسان دلایل متعددی برای افزایش ناگهانی قیمت مسکن در پایتخت‌های بزرگ دنیا عنوان می‌کنند.
از جمله این که آنها می‌گویند، دلیل اصلی افزایش نرخ مسکن در بسیاری از کشورها نرخ پایین بهره است که باعث شده خانواده‌ها به راحتی وام‌های کلان گرفته و صاحب خانه شوند.تنها عامل نگرانی این است که این افزایش درنتیجه نرخ پایین بهره آغاز شد ولی اکنون به یک عکس‌العمل غیرقابل کنترل و غیرمنطقی تبدیل شده است.
بانک BIS) International Settlement )که به اصطلاح به آن بانک مرکزی بانک‌های مرکزی گفته می‌شود، قیمت‌های بازار مسکن را به دقت زیر نظر دارد. کارشناسان این بانک معتقدند، تنها نکته مثبت افزایش قیمت مسکن این است که پس از به هم ریختگی بازارهای سهام، افزایش نرخ مسکن باعث شده است که از سرمایه خانواده‌ها حمایت کافی به عمل آید.اگر قیمت مسکن افزایش پیدا نمی‌کرد اقتصاد دنیا با مشکل بزرگی روبه‌رو می‌شد. گزارش اخیر BIS شامل تحلیل قیمت مسکن در سراسر دنیا است. «کلودیا بوریو» و «پاتریک مک گوئیر» از اقتصاددانان BIS در این گزارش ارتباط بین افزایش و کاهش قیمت مسکن را در 13کشور در طول 30سال گذشته مورد بررسی قرار داده‌اند.در گذشته قیمت مسکن به طور متوسط فقط دو سال بعد از یک رشد ناگهانی در نرخ سهام روند صعودی خود را حفظ می‌کرد ولی اکنون 4سال از آخرین رشد بازارهای سهام می‌گذرد و هنوز قیمت‌های مسکن، روند صعودی غیرمعمول خود را حفظ کرده است.این کارشناسان معتقدند تنها دلیل چنین رشدی نرخ پایین بهره بوده است. در گذشته نرخ پایین بهره فقط کاهش نرخ مسکن را تا مدتی به تاخیر می‌انداخت، ولی تاکنون سابقه نداشته است که به مدت چند سال از این کاهش جلوگیری شود. اگر نرخ بهره همچنان پایین بماند، قیمت مسکن به رشد صعودی خود ادامه می‌دهد. ولی آیا نشانه‌ای وجود دارد که پیش‌بینی کند تا چه حد این قیمت‌ها رشد خواهند داشت؟کارشناسان برای جواب به این سوال از تجربه‌های گذشته دو نتیجه مهم گرفته‌اند. هر چه افزایش قیمت مسکن بیشتر باشد کاهش آن نیز بیشتر خواهد بود و هر چه میزان بدهی خانوار به دلیل افزایش نرخ مسکن بیشتر باشد، قیمت واقعی مسکن نیز بیشتر کاهش پیدا می‌کند.بنابراین واضح است که در بسیاری از کشورها که قیمت واقعی مسکن نسبت به دوره‌های قبل بسیار افزایش یافته، میزان بدهی نیز به مراتب بیشتر شده است.
گزارش دیگری نیز نشان داده است که وقتی پس از یک دوره تورم شدید، این تورم و به دنبال آن نرخ بهره کاهش ناگهانی پیدا کند، اولین تاثیر چنین افزایش و کاهش‌هایی در قیمت‌های مسکن منعکس می‌شود.
کارشناسان می‌گویند، در هیچ کدام از گزارش‌های منتشر شده، سقفی برای افزایش قیمت تعریف نشده و کارشناسان فقط امیدوار هستند هر چه زودتر قیمت مسکن روند صعودی خود را متوقف کند.
مسکن در انگلستان و آمریکا
در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در انگلستان 171هزار پوند است. بیشترین افزایش قیمت را در لندن می‌توان دید. در این شهر قیمت متوسط یک خانه معادل 355هزار و 131پوند است. کارشناسان معتقدند دلیل افزایش قیمت مسکن در پایتخت انگلستان، جلوگیری از ساخت و ساز در کمربند سبز لندن و جلوگیری از برج‌سازی در این شهر است. فقط در منطقه بسیار کوچکی در داکلند مجوز برای برج‌سازی داده شده که بسیاری از آنها در حال حاضر تجاری هستند. آمار همچنین نشان می‌دهد که افزایش قیمت آپارتمان‌ها در انگلستان بسیار بیشتر از خانه‌‌های مستقل و حیاط‌دار است. همچنین تعداد علاقه‌مندان به اجاره ملک بیشتر از تعداد خریداران خانه است.
ولی در آمریکا همه چیز متفاوت است. یکی از ویژگی‌های بازار مسکن در آمریکا این است که میانگین قیمتی را برای یک خانه در این کشور پهناور نمی‌توان تخمین زد. قیمت یک خانه در ایالت‌های مختلف بسیار متفاوت است. برای مثال قیمت خانه‌ای با مساحت 1000متر مربع با چهار اتاق خواب، دو سرویس دستشویی و دو پارکینگ مستقل، از ایالتی به ایالت دیگر در آمریکا تفاوتی معادل یک‌میلیون دلار دارد. در منطقه Binghamton واقع در نیویورک قیمت چنین خانه‌ای معادل 121هزار و 400دلار است. در حالی که همین خانه در منطقه La Jolla واقع در ایالت کالیفرنیا به یک‌میلیون و 362هزار دلار نیز می‌رسد. براساس آخرین تحقیقات انجام شده در خصوص گران‌ترین بازارهای مسکن در آمریکا مشخص شد که منطقه La Jolla در کالیفرنیا گران‌ترین خانه‌های آمریکا را در خود جای داده است. منطقه بورلی هیلز در لس‌آنجلس رتبه چهارم را در گران‌ترین خانه‌های آمریکا را به خود اختصاص داده است. جالب اینجا است که از 10بازار مسکن گران‌ در آمریکا، 5بازار متعلق به مناطق مختلف ایالت کالیفرنیا است. در این میان نیویورک در میان 10شهر ارزان آمریکا قرار دارد.